Jak zjistit prodejní cenu nemovitosti?

Chcete prodat svůj dům nebo byt co nejlépe? Jak ale zjistit prodejní cenu? Aby na ní trh a kupující dobře reagovali, nebyla předražená a nezajímavá a zároveň určitě ne pod cenou.
Existuje více cest, jak konkurence schopnou prodejní cenu určit.
Já pracuji se srovnávací tržní analýzou.

Co je srovnávací tržní analýza a jak funguje?

Jedná se o porovnávací metodu, kdy zjišťuji:

1. Cenu tržní = za kolik se prodaly podobné nemovitosti té vaší, v rozmezí zhruba posledních šesti měsíců.
Pracuji s cenovými mapami, kde jsou uvedeny konečné prodejní ceny z katastru nemovitostí.To nám dá obrázek o opravdu uskutečněných prodejích podobných nemovitostí v okolí a hlavně o jejich cenách.

2. Cenu nabídkovou = za kolik se nabízejí podobné nemovitosti v okolí, právě teď.
Přehled prodejů ukáže nabídka na největších realitních serverech jako jsou sreality.cz. Vidíme zde nemovitosti k porovnání. V jakém stavu a vybavení se nabízejí a které by mohly být konkurencí při prodeji vaší vlastní nemovitosti.

3. Informace, které ovlivňují stanovení prodejní ceny a které musím znát pro srovnávací analýzu:
– podklady pro zhodnocení technického stavu nemovitosti
– list vlastnictví, dispozice nemovitosti, její velikost a typ stavby
– lokalita, občanská vybavenost v místě a dopravní dostupnost
– vybavení a co je součástí nemovitosti jako terasa, balkón, zahrada, atd.
– v neposlední řadě nabídka a současná poptávka na trhu

Co zvyšuje či snižuje prodejní cenu nemovitosti?

Je tu mnoho dalších faktorů, které ovlivňují prodejní cenu nemovitosti. Hlučnost, svažitost pozemku, co se nachází v okolí, blízkost zeleně, orientace světových stran i výhled z oken.
Určení prodejní ceny nemovitosti a doporučení vhodné prodejní strategie tedy není otázkou odhadu od boku. Ale také to není něco, čeho byste se měli zaleknout.

Doporučuji se vždy sejít s odborníkem. Probrat s ním vaší situaci, představu prodeje a nechat ho zpracovat profesionální odhad prodejní ceny. To, jak s finálním odhadem naložíte, je tak jako tak na vás.

Chcete prodat dobře?
Potřebujete odhad prodejní ceny vašeho domu či bytu?
Vyplňte jednoduchý dotazník, ozvu se Vám pro krátkou schůzku a vypracuji odhadní prodejní cenu vašeho domu či bytu zdarma. 🙂

Kateřina
Vaše osobní realitní zprostředkovatelka
Tel.: 775 130 609 Email: katerina.adaskova@kwcz.cz

Koupě pozemku: Na co si dát pozor?

Koupě pozemku s sebou nese spoustu otázek a nutných informací k ověření.
Checklist níže, vám věřím pomůže si ujasnit, co všechno je dobré zkontrolovat a na co znát odpověď dopředu.

1. Právní stav pozemku 

Můžu na něm stavět?

Nákup stavební parcely, který je v katastru nemovitostí evidován jako orná půda nemusí být problém. To, jestli je pozemek stavební či není, neurčují údaje z katastru nemovitostí, ale územní a regulační plán. Tedy jako první je potřeba zkontrolovat územní plán, podívat se jaké jsou v okolí pásma a zda se neplánují třeba větší stavby jako např. obchvat města, který by ovlivnil kvalitu života a okolí stavby. Územní plán dané obce ve většině případů naleznete digitalizovaný na internetu.

Informaci o majiteli pozemku získáte na katastru nemovitostí z listu vlastnictví. V dokumentu si ověřte věcná břemena, neboli omezení. Např. věcné břemeno jízdy nebo chůze znamená, že přes pozemek může jezdit či chodit někdo další.

Informace za jakých podmínek a zda-li vůbec lze na pozemku stavět, získáte na místně příslušném stavebním úřadě. Ověřte si jaká může být zastavěná plocha, zda je určeno jak má vypadat střecha či další regulace. K tomuto účelu slouží formulář „Žádost o územně plánovací informaci“.

2. Inženýrské sítě a přístupová cesta

Jaké inženýrské sítě jsou přivedeny na pozemek?
Veškeré sítě by měly být zkolaudovány a vyvedeny do „budníčku“ na pozemek. Pokud tomu tak není, konzultujte zvažovaný nákup se stavebním úřadem a správci sítí, abyste si byli jisti dostatečnou kapacitou k připojení.

Je zajištěna přístupová cesta k pozemku? Komu patří přístupová cesta a jestli k ní máme přístup je zasádní informace pro udělení stavebního povolení.

3. Hydrogeologický a radonový průzkum

Hydrogeologický a radonový průzkum si lidé nechávají dělat většinou až pro potřebu stavebního povolení, ale je fajn mít informaci o podloží pozemku dopředu. Dobrým zdrojem informací mohou být i sousedi, kteří již svůj dům postavili.

4. Financování

Asi není potřeba říkat, že pokud chcete nákup pozemku realizovat bankovním úvěrem nebo hypotékou, ujistěte se předem, že vám banka půjčí. Znát svůj prescoring nebo-li info jakou částku a za jakých podmínek dostanu od banky dává samozřejmě mantinely kde se mohu a chci pohybovat ohledně ceny pozemku.

Potřebujete poradit ohledně koupě či prodeje nemovitosti?
Nabízím úvodní bezplatnou konzultaci. Zavolejte či napište. 🙂

Kateřina, Vaše osobní realitní zprostředkovatelka
Tel.: 775 130 609 Email: katerina.adaskova@kwcz.cz

Jakou roli má katastr nemovitostí v prodeji a nákupu realit?

Katastr nemovitostí hraje zásadní roli při koupi a prodeji nemovitosti. Najdete v něm všechny významné údaje o parcelách, pozemcích, stavbách, bytových domech, nebytových prostorech nebo rodinných domech a jejich vlastnících. Je to tedy komplexní soubor informací o nemovitostech v České republice.

Důležitou součástí katastru nemovitostí jsou katastrální mapy. Jsou v ní zobrazeny hranice jednotlivých pozemků a vyznačena parcelní čísla pozemků. Prostřednictvím bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí lze zobrazit katastrální mapu online
a následně vybírat jednotlivé pozemky a zobrazovat informace o nich.

Co je výpis katastru nemovitostí?

Je to veřejná úřední listina, která prokazuje stav určité nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, a to k okamžiku vyhotovení listu vlastnictví.
Katastr nemovitostí nabízí online možnost nahlížení, kde najdete některé základní informace o listu vlastnictví. Další konkrétní a důležité informace již nenajdete v rámci neplacené verze nahlížení do katastru nemovitostí, ale musíte využít placenou online službu, kterou je dálkový přístup. Pro dálkový přístup je zapotřebí se registrovat a za vyžádané informace zaplatit poplatek.

A jak vypadá takový výpis z katastru nemovitostí, nebo-li list vlastnictví?
Má několik částí označených podle písmen abecedy:
Část A
V části A najdete informace o vlastníkovi či vlastnících nemovitosti a jejich podílech. Jedná se o identifikaci vlastníka a zda se jedná o výlučné vlastnictví nebo podílové spoluvlastnictví nebo společné vlastnictví manželů.
Část B
V části B najdete specifikaci nemovitosti v podobě parcelních čísel, jejich výměry, druh
a způsob využití pozemku atd.
Část C
Části C je potřeba věnovat zvýšenou pozornost zejména proto, že obsahuje údaje
o omezení vlastnického práva, tzv. věcná břemena. Jako příklad to jsou věcná břemena zatěžující nemovitost, předkupní práva, zástavní práva k nemovitosti a další.
Část D
Evidují se zde tzv. poznámky a další obdobné údaje, které nás upozorňují, že byla například u soudu podána žaloba na určení vlastnictví.
Část E
Obsahuje nabývací tituly tj. kupní smlouvy, darovací nebo dědické smlouvy.
—————————————————————————-

Pro získání kopie dokumentů z katastru nemovitostí potřebujete znát tyto údaje:
– katastrální území,
dále například:
– číslo popisné nebo číslo evidenční budovy
– parcelní číslo pozemku (stavební nebo pozemkovou parcelu
– typ stavby, číslo jednotky a další

Výpis z KN je zpoplatněn. Nahlížení do katastru online najdete zde.
Příslušný katastrální úřad naleznete podle mapy zde.

Prodej či nákup nemovitosti řešíme většinou jednou, dvakrát za život. Svěřte tuto komplexní zkušenost do rukou profesionála.
Ozvěte se mi.

Kateřina, Vaše osobní realitní zprostředkovatelka
Tel.: 775 130 609 Email: katerina.adaskova@kwcz.cz

Jaká je daň z prodeje nemovitosti?

Rok 2020 přinesl několik novinek:

– byla zrušena předkupní práva k nemovitostem
– byla zrušena daň z nabytí nemovitosti

Kupující tedy ušetří 4 % z kupní ceny. To byl i jeden z důvodů zvýšené poptávky po koupi nemovitostí, která je stále extrémně vysoká. Poptávku po koupi žene zvyšující se inflace a strach ze znehodnocení úspor. Pokud tedy uvažujete o prodeji nemovitosti, nyní je nejlepší doba prodat velmi výhodně v krátkém časovém úseku.

Daň z příjmu 2021 při prodeji nemovitosti

Sazba daně z prodeje nemovitosti je pro fyzickou osobu 15 % a pro právnickou osobu
19 %. Daň se počítá ze zisku nikoliv z celé prodejní ceny. Pokud jste koupili byt za milion Kč a prodáváte za dva miliony Kč, zaplatíte na dani 150 tisíc Kč.

Základ pro výpočet příjmové daně si můžete snížit náklady za rekonstrukci, jste-li schopni je prokázat.

4 případy kdy jste osvobozeni od daně z příjmu

Všechny z nich se týkají pouze fyzických osob, nemovitost nesmí být zahrnuta v obchodním majetku firmy.

1. Vlastníte byt v osobním vlastnictví alespoň 5 let, bez ohledu na to, zda v něm bydlíte.
Pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 platí nový časový test 10 let! Možná jste na konci roku 2020 zaregistrovali vysoký zájem o hypotéky. Nebylo to jen díky výhodným úrokovými sazbám a zrušení daně z nabytí nemovitosti. Mnoho kupujících motivovala
i změna časového testu z původních 5 na 10 let. Prodloužení časového testu, je i jeden z důvodů jak zamezit spekulativním nákupům bytů.

2. Vlastníte byt v osobním vlastnictví méně než 5 let, ale min. 2 roky před prodejem jste v něm bydleli. I na vás se vztahuje osvobození.Tuto skutečnost dokládáte buďto nahlášeným trvalým pobytem v nemovitosti nebo složenkami za energie nebo internet. Pomoci může i čestné prohlášení sousedů. Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), stačí, pokud v bytě bydlel alespoň jeden z nich.

3. Využijete všechny prostředky z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud jste měli v nemovitosti trvalý pobyt před prodejem po dobu kratší 2 let, ale použijete všechny peníze z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby, budete osvobozeni od daně. Musíte tak ale učinit nejpozději do 12 měsíců od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet.
A co je vlastní bytová potřeba? Někdo si pod tím třeba představí stan s karimatkou, nebo chatu. Seznam situací, které lze chápat jako uspokojení bytové potřeby upravuje
§ 4b zákona č. 586/1992 Sb o dani z příjmu.

Patří sem koupě bytu, rodinného nebo bytového domu, výstavba, rekonstrukce bytu nebo domu. Bytová jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Může to být také koupě pozemku určeného k výstavbě domu. Pokud si nejste jisti, kontaktujte finanční úřad.

4. Nemovitost z dědictví. Zde také platí 5 – letý či 10 – letý časový test. Dobu vlastnictví vašeho předchůdce (zůstavitele) je možné sčítat s dobou, po kterou jste nemovitost vlastnili. Jedná se o příbuzné v přímé linii (rodiče, děti, vnoučata, prarodiče, sourozenci
a osoby blízké, které s vámi žily ve společné domácnosti aspoň rok).
Například jste zdědili byt po mamince, která ho vlastnila 4 roky. Vy ho aktuálně vlastníte 2 roky. V součtu jste přesáhli pět let vlastnictví, časový test byl splněn, daň platit nebudete.
Pokud nemovitost zdědíte v letošním roce 2021, budete muset dodržet časový test 10 let, vše ostatní zůstalo zachováno.

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti

Pokud jste osvobozeni od daně z příjmu, daňové přiznání podávat nemusíte. Pokud se na vás vztahuje daň z příjmu, zisk z prodeje zahrnete do daňového přiznání a to do konce března následujícího roku po prodeji.

Prodáváte byt či dům?
Prodej je hlavně o emocích a číslech. Ráda vám pomohu prodat co nejlépe. 🎯
Využijte úvodní bezplatné konzultace, kde probereme vaši představu.

Kateřina, Vaše osobní realitní zprostředkovatelka
Tel.: 775 130 609 Email: katerina.adaskova@kwcz.cz

Úspěšný prodej nemovitosti: Jak na něj?

Doporučuji se zaměřit na 3 základní ingredience dobrého prodeje.

✔️ Správně určená tržní cena + příprava nemovitosti + ukázat nemovitost co největšímu počtu zájemců = úspěšný prodej realit !
🎯 To je základní trojkombinace.

Cena prodává

Cenu nemovitosti bohužel neurčuje majitel, tedy prodávající ani realitní zprostředkovatel. Jediný kdo určuje cenu je současný trh a kupující, kteří jsou ochotni danou cenu uhradit.

Tržní cenu ovlivňuje mnoho faktorů a těmi hlavními jsou: lokalita, okolí, velikost nemovitosti a její stav.
Důležité jsou také dispozice, orientace oken, velikost pozemku a dopravní obslužnost.
Nicméně zájemci se budou rozhodovat hlavně podle ceny.
❗️Proto správně určená tržní cena rozhoduje o tom, jak dobře a rychle se nemovitost prodá.

Příprava pro prodej

Příprava prodeje domu nebo bytu je alfou a omegou prodeje.
Je to jako s prodejem auta. To nejprve uklidíme, nablýskáme a opravíme menší nedostatky.
Stejně tak postupujeme u prodeje bytu či domu. Jde o to ho ukázat v co nejlepším světle.
Vyzdvihnout přednosti, ukázat vše na kvalitních fotografiích a hlavně nafilmovat a vzbudit pocit “to chci vidět”.

Jak známe z vlastních životů, nákup je o emoci a na tu se soustředíme.
Zároveň nejde o zamlčování informací, naopak, čím více i technických podkladů k nemovitosti máme, tím lépe pro prodej.

O všem vás informujeme

Prodej bytu, domu nebo pozemku, ale není jako prodej auta.
Jde o víc. O více peněz, více vzpomínek a emocí, je to tak?
Součástí jsou i obavy a očekávání.

Naprosto transparentní a pravidelná komunikace je tedy základ.
Budeme s vámi v kontaktu v každém kroku prodeje emailem, telefonicky nebo jak budete preferovat.

Je rozdíl mezi prodat a dobře prodat.

Chcete zjistit tržní cenu své nemovitosti?
Stačí vyplnit základní dotazník. Odhad ceny vám vypracuji a pošlu na uvedený email.  Jsem tu pro vás.

Kateřina, Vaše osobní realitní zprostředkovatelka
Tel.: 775 130 609 Email: katerina.adaskova@kwcz.cz